自用宅重購退稅 下月清查至6月

記者陳美珍／台北報導

舊屋換新屋，申請自用住宅重購退還土地增值稅後，五年內再移轉或未做自用住宅使用，將會被追繳已退還的土增稅。稅捐機關自4月1日起，將以三個月清查重購退稅案件，不符規定者一律追回退稅。

舊屋換新屋未來5年內移轉或未做自用住宅，將被追繳當初申請退還的土增稅。（圖／好房資料中心）



土地稅法第37條規定，土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購的土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉或改作其他用途者，其原退還的土增稅應予追繳。

為查核已退還土增稅款的重購土地，是否符合自用住宅用地或自營工廠用地規定，稅捐機關將逐筆查核重購土地的房屋使用情形、營業登記情形、戶籍異動情形，以及租賃所得資料，以勾稽其退稅後的土地使用與持有情形，若經查明已變更使用，即會被追繳原已退還的土地增值稅款。

清查自用住宅用地等重購退稅案件的行動，4月1日起展開，並持續至6月30日為止。

張金鶚：北市逐年調高公告現值

商時報【記者薛孟杰╱台北報導】
準台北市副市長張金鶚指出，將藉著公權力與學界合作，更精準蒐集北市各區房價、地價、建築品質等多項資訊，建立房價指數模型，定期公布北市房價指數，未來消費者可更清楚掌握當月北市各區房價最新漲跌資料，而不會只被業者資訊左右。
張金鶚昨日應邀出席國民黨立院黨團記者會，媒體關切他近日發言遭部分建商批評是「左手打房、右手拼都更」，最後恐拖垮房市。張金鶚則直喊冤，認為建商說法太誇張，他也沒能力「打趴329房市」，他只是希望推動漸進改革，讓房價更合理。

張金鶚舉例，不論是政府目前的實價登錄平台，或者是坊間建商提供的資訊，民眾都不可能清楚掌握大安區或文山區這個月的房價與上個月房價比較，是漲或跌？因為所有資訊都是建案的個案，品質、大小、樓層等種種條件都不同，即使平均房價也未必精準。

他上任後則將會推動建立房價指數模型，計入建案品質、大小、屋齡等各種不同因素，比照目前政府公告物價指數的作法，也定期公布北市各區的房價指數，該數據將比目前坊間的現有資訊更嚴謹、更科學，不是網路隨機調查，對有意購屋的消費者，將更具參考價值。張金鶚說，他目前無法明確承諾北市房價指數何時會公布，但一定會儘速推動實現。
張金鶚同時表示，北市府主管稅基，因此不僅需提高稅基、逐年調升公告現值和公告地價，拉近與市價的距離，另一方面，他也會向中央爭取調整稅率，提高非自用住宅的稅率，降低自用住宅稅率，儘量做到公平。但如果中央不同意調整稅率，他認為北市稅基方面還是有可以微調高的空間。但他保證，這些動作都會很嚴謹、很周延，而且漸進執行。
北市府今年才調整公告地價，3年內不會更動，但公告現值每年調整，因此是否意謂北市明年公告現值會調高？張金鶚表示，必須聽取地政局簡報，目前不清楚有無調漲空間。

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2013不動產標售年 陸資鬆綁、壽險業不動產禁買令可望解除

景氣復甦，2013年新春房市買氣回升，不動產標售市場迎接新的一年，案量持續放大。根據永慶資產管理統計，僅 3月就有9場、底標金額總計逾115億元的標售案將率先啟動，其中又以公有土地的地上權標售案為主要大宗，台北市多宗地上權標售案詢問度尤其最熱。永慶資產管理協理黃增福表示，第四波陸資鬆綁進入最後審查階段、壽險業不動產禁買令也可望在3月解除，國內外資金挹注不動產投資，可望為標售市場激起更多買氣，3月的地上權標售案就有機會見到壽險業進場競標。

3月台北市不動產標售近百億案量、「地上權標案」房市重要指標
3月份不動產標售案熱鬧登場，單月就有近百億元的標售案量即將在台北市引爆，包括7間國宅的18戶店舖、商辦標售開放競標，以及6場公有土地地上權標售案，每件標案底價至少5億元起跳，其中有「景美財訓所地上權案底價5億元、第2次標售的中油龍江路土地地上權案底價8.1億元、成功高中附近土地地上權案底價28億元、以及國防部2宗土地地上權都更案(招標底價合計28億元)」。

為增加財政需求、活化公有資產，政府單位、國營事業紛紛釋出土地採用地上權方式招標。黃增福指出，今年3月將是啟動2013房市回春的關鍵時刻，這些地上權案產品相當多元且各具特色，不僅有一般的住宅開發案、也有都更案徵求實施者、以及適合旅館或商場開發的收益型不動產，加上多位於台北市的主要精華地段，因此吸引壽險業、建商、旅館及百貨等業者的熱烈迴響，甚至傳出有陸資、外資也可能進場投標。

壽險業不動產投資解禁在即、第四波陸資鬆綁 商用不動產量能看升
台灣商用不動產投資動能增強，兩岸相互投資政策最快本月也將再捎來一利多，第4波陸資鬆綁業別項目已進入最後審查階段，尤其7大關鍵技術產業大鬆綁，有利於兩岸產業深化結盟與整合，包含LED、太陽能電池、積體電路、封測、面板、金屬切削工具、電子及半導體生產用機械設備，並取消「不具控制能力限制」，陸資實際持股上限即可由現行的20%，調整至低於50％，而非敏感產業陸資持股將可逾50%。黃增福表示，陸資來台投資件數、金額持續創新高，就經濟部投審會統計，開放陸資來台投資4年來累計達342件、投資金額達151億元，而去年件數138件、投資金額98.4億元，呈現跳躍式成長。在兩岸投資政策進一步擴大鬆綁後，勢必能吸引更多陸資來台入股及擴大投資的意願。

此外，壽險業投資不動產的禁令，最快3月即將解禁。據悉，金管會要求壽險公會訂出自律規範，釐清作業方式，才不會限制壽險業投資不動產，即去年底實行的6項管制措施，包括不動產最低收益率調高至2.875%、素地10年內不得出售、購買素地須檢附承租意向書、商辦大樓5年內不得出售、不得買預售屋、各壽險公司投資不動產須經董事會逐筆授權同意，不能概括授權等。黃增福預測，壽險業投資解禁後可望帶動大型標售案及商用不動產的買氣，各產品回歸區域表現，北部交易量將明顯增加，價格傾向維持目前水準，中南部的優質標的則因企業擴點需求及價格優勢，將逐漸受到包括壽險業、自用型法人等買方的青睞。

展望新的一年，黃增福表示，全球景氣逐步轉好，台灣經濟有機會呈現U型復甦，加上第4波陸資鬆綁，壽險業不動產投資解禁等政策利多釋出，可望引進國內外資金投資具收益型的商用不動產、以及都會區的國有地地上權開發案，帶動交易量能回升。

資料來源：經濟部投審會

2月北市交易量 奢侈稅以來最低量

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北市公布2013年2月建物買賣移轉
棟數為2,099戶，較1月減少1,670戶，月減44.3%。永慶房產集團研
究發展中心經理黃舒衛表示，2013年2月適逢九天春節連假的因素，
讓2月整體交易量下修4成，若扣除春節連假計算，2月份單日交易量
與1月份相比減少約一成，若與2011年1月同樣春節連假數據相比，
同樣減少近一成。不過，2月份交易量2,099戶來看，也是實施奢侈
稅以來最低的量體。

黃舒衛分析，2月分台股表現亮眼，站穩7,800點的氣勢向8,000點上
攻，市場信心緩步建立，國內經濟表現逐步轉佳，而2013年奢侈稅
屆滿兩年朝向修而不廢的方向調整，全球貨幣戰持續延燒的局勢
下，通膨隱憂仍在，房產自住與置產保值的需求不減，因此低單
價、低總價與中小坪數等產品，是近期市場銷售最熱門的焦點。

與1月比較，2月北市各區建物買賣移轉棟數數據全面量縮，而2月縮
減幅度最大的前三名行政區為北投區(-57.6%)、內湖區(-52.3%)、
士林區(-51.5%)，而交易量最高的前三名排名與1月相同，分別為中
山區(338戶)、內湖區(284戶)以及大安區(205戶)。

黃舒衛說明，2月受季節性的影響造成與1月落差顯著，而觀察衰退
最多的前三名行政區來看，1月的交易量剛好都是2012年整年單月交
易最高的水準，因此下修的落差也相對最大。不過，與2011年同期
以及遇到春節連假的1月來比較，正值奢侈稅發威之際，連續兩個月
交易量為2,330以及2,425戶，加上2月成交2,099戶成為政府打房以
來交易最慘劇的前三名。

黃舒衛觀察，2013年國內景氣與股市表現明顯優於2012年，歐美日
與中國大陸等經濟體對未來展望皆持審慎樂觀的態度，國內產業投
資與市場信心日趨增加，都會區的高端科技研發、企業總部、國際
性服務產業與觀光百貨業等進駐，提升就業機會與帶動商用不動產
使用，都會區人口持續成長。

此外，政府控管高房價的決心仍不變，房產交易透過選擇性信用管
制範圍、第二屋限貸、奢侈稅、豪宅稅以及實價登錄系統等多元控
管及健全房市兩面引導之下，台北市開價過高情況顯然趨向合理平
穩的走勢。

黃舒衛補充，建議有購屋需求的民眾，多善用查價系統與房仲成交
行情資訊，掌握最新即時的市場動向及產品趨勢，尤其是市郊區與
各區平價區域，是近期自住首購或換屋族群的購屋熱區，待售市場
上較容易找到低總價、低單價的產品。此外，並多留意近期屆滿兩
年奢侈稅而出售的房產標的，積極進場看屋，有機會購得實惠好
宅。

法拍屋買受人就物之瑕疵 無擔保請求權

住展房屋網提供
如果你買到凶宅、輻射屋或海砂屋時，這種買賣屬於「有重大瑕疵的買賣」，不論經過多少手，只要在「瑕疵擔保時效」內提告，原則上售屋者都要負責，但是法拍屋卻是例外，這是因為法拍屋不用負民法規範的「瑕疵擔保」責任，標下來就不能棄標，否則就沒收保證金，民眾如經由法拍標到凶宅、海砂屋等也只能認栽，不能向法院的民事執行處求償。

強制執行法第七十七條及八十一條規定，法院在查封、拍賣不動產時，應查明事項包括土地坐落地號、地目、地上物或其他使用情形，房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別及層數、面積、稅籍號碼等及現實使用等狀況，但「是否為凶宅、輻射屋或海砂屋」並不在內，因此，法院沒有主動調查房屋是否為凶宅之義務。

法拍屋不負「瑕疵擔保」責任

強制執行法第六十九條也規定，「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任，小至房屋漏水，大至買到凶宅、輻射屋或海砂屋等，標到法拍屋的人都必須要承受房屋現況，不能要法院負責。

法拍屋有「瑕疵擔保」的免責權，主要理由是若要求法院主動調查是否為「凶宅」或其他可能影響拍賣價格因素，一則於法無據，二則將造成法院執行作業困難、導致法拍程序的延宕。

但最近民眾標下法拍屋才知道房子有問題的案例頻傳，台北地院上個月法拍一棟位於三重市文化北路的房子，曾發生屋主在浴室割腕的命案，這間「凶宅」在幾年前法拍，得標者只能認栽棄標被沒收保證金；現在這房子再度法拍，法院還是沒有載明它是一幢凶宅。這次是張姓男子低價標到，事後知道是凶宅當場傻眼，氣得批評法院明知是凶宅卻不在公告上載明，一賣再賣，拿出來騙民眾？

「強制執行法」應該修法刪除

一般民間買賣房屋，「凶宅」屬於重大訊息，若賣方隱瞞，則買方事後可訴訟要求退錢，但法拍屋卻完全無此保障。法院提供的資訊不足以保障民眾權益，這將影響到司法的威信。

要民眾自行調查法拍屋是否為凶宅並不容易，相較起來，法院應負起揭示風險的責任，「強制執行法」規定的法拍屋不負瑕疵擔保的責任應該修法刪除，以保障消費者的權益。